Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)
“Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)” (Tebliğ), Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından 31 Ağustos 2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yayımı tarihinde yürürlüğe girdi. Bu Tebliğ’in yürürlüğe girmesi ile birlikte de “12.08.2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (Seri:VIII, No:35)” yürürlükten kaldırıldı.
Tebliğ’in “Amaç ve Kapsam” başlıklı 1 inci maddesinde,
Amaç ve kapsam
MADDE 1 – …
(2) Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.
(3) Kurulca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarının bu maddenin ikinci fıkrası kapsamına girmeyen değerleme faaliyetleri, bu Tebliğin kapsamı dışındadır.
(4) Kurulca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarının bu maddenin ikinci fıkrası kapsamına girmeyen değerleme faaliyetleri ve bu faaliyetler sonucunda hazırlanan değerleme raporları hakkındaki şikayet başvuruları, münhasıran Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine yapılır. Birliğin bu konudaki kararları kesindir. İlgili diğer kurumlara yapılacak başvurular kendi mevzuatlarına tabidir.”
hükümleri bulunuyor.
Bu Tebliğ hükümleri bende, payları halka açık olmayan, gayrimenkul değerlemesi gerektiren bir sermaye piyasası ihracı da bulunmayan bir bankanın, bir gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptıracağı değerleme faaliyetinin anılan Tebliğ kapsamına girip girmeyeceği sorusunu oluşturdu. Bankaların yaptırdığı gayrimenkul değerlemelerinin yukarıdaki Tebliğ kapsamında olup olmadığı iki açıdan önem oluşturuyor:
1- Öncelikle bankaların yaptıracağı gayrimenkul değerleme faaliyetleri ile ilgili BDDK’nın da yayımladığı bir Yönetmelik bulunuyor. Yapılacak işlemlerde hangi Yönetmeliğin esas alınacağı bir soru işareti oluşturabilir.
2- İkinci olarak SPK, Türkiye Bankalar Birliği (TBB)’ne gönderdiği 06.09.2019 tarihli yazısı ile bankaların gayrimenkul değerleme kuruluşları ile yaptıkları sözleşmelerini, Tebliğ’in sözleşme zorunluluğu başlıklı 21 inci maddesinin 4 ve 5 inci fıkrası hükümleri ile uyumlu hale getirmelerini istedi. Bankaların, Tebliğ kapsamında olup olmadıkları ya da hangi durumda Tebliğ kapsamında oldukları, gayrimenkul değerleme kuruluşları ile yapılan mevcut sözleşmelerde bu revizyonun yapılmasının gerekip gerekmediği açısından da önem kazanıyor.
Bir bankanın halka açık bir anonim ortaklık olması durumunda konu daha açık. SPK’nın Türk Ticaret Kanunu’nun 376 ncı maddesinin halka açık ortaklıklara uygulanmasına ilişkin kurul kararında ya da halka açık ortaklıkların ilişkili taraflarla yaptıkları belirli bir oranın üzerindeki işlemlerde değerlemenin gayrimenkule ilişkin bir işlem içermesi halinde işlemin bu Tebliğ hükümlerine tabi olacağı net bir konu.
Ancak, bir bankanın halka açık olmaması ve sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki bir işlemi ya da gayrimenkul değerlemesi içeren bir ihracı içermemesi durumunda ne olacağı bir miktar tereddüt içeriyor. Burda ilk akla gelen bankaların konut finansmanı kapsamında yaptırdıkları değerlemelerin Tebliğ kapsamında olup olmadığı.
6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu (Kanun)’nun, konut ve varlık finansmanı başlıklı 57 inci maddesinin 2 nci fıkrası, konut finansmanı kapsamında doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankaları da, konut finansmanı kuruluşları tanımına dahil ediyor. Aynı maddenin beşinci fıkrasında da Kurul’un, konut ve varlık finansmanı kapsamında her aşamada Kurul’ca belirlenen nitelikleri haiz değerleme kuruluşları tarafından değerleme yapılmasını zorunlu tutabileceğini belirtiyor.
6362 SAYILI SERMAYE PİYASASI KANUNU
Konut ve varlık finansmanı
MADDE 57 – (1) Konut finansmanı, konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması ve bu kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılmasıdır. Konut finansmanı kuruluşları, konut finansmanı fonları ve ipotek finansmanı kuruluşlarının bu kredilere ve alacaklara dayalı veya bunların teminatı altındaki işlemleri de bu kapsamdadır.
(2) Konut finansmanı kuruluşları, konut finansmanı kapsamında doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleridir.
(3) Konut finansmanı kuruluşları tarafından, konut edinme amacının yeterli bilgi ve belgeyle tespit edilmesi ve kullandırılan kredinin veya yapılan finansal kiralamanın ipotek veya Kurulca uygun görülen teminatlar ile güvence altına alınması zorunludur.
(4) Varlık finansmanı, konut finansmanı kapsamındakiler dâhil Kurulca uygun görülen varlıklara dayalı sermaye piyasası araçlarının ihracıdır.
(5) Kurul, konut ve varlık finansmanı kapsamında her aşamada Kurulca belirlenen nitelikleri haiz değerleme kuruluşları tarafından değerleme yapılmasını zorunlu tutabilir.
(6) Hazine Müsteşarlığı, konut ve varlık finansmanına ilişkin sigorta sözleşmeleri ile ilgili usul ve esasları; Gümrük ve Ticaret Bakanlığı ise konut finansmanı ve varlık finansmanı kapsamında tüketicilere kullandırılan kredilerin veya alacakların yeniden finansmanına ilişkin usul ve esasları belirlemeye yetkilidir.”
Ancak, SPK sitesinde yer alan Kurul İlke Kararlarını incelediğimizde, Kurul’un konut finansmanı kapsamında tüketicilere yönelik kredi kullandıran bankalara yönelik bu nitelikte bir kararına rastlayamadık. Buna benzer bir zorunluluk geçmiş yıllarda BDDK’nın aldığı 16.12.2010 tarihli ve 3980 sayılı Karar ile konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kullandırılacak krediler ile konut teminatı altında kullandırılacak tüketici kredilerinde, kredi tutarının teminata konu olan gayrimenkulün değerinin % 75’iyle sınırlanması sırasında, bu sınırın belirlenmesinde esas alınacak teminata konu olan konutların değerinin BDDK veya Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş değerleme şirketlerince tespit edilmiş olmasının zorunlu tutulması ile getirilmişti. Bununla birlikte bu Karar’ın da sadece değerlemelerde SPK lisanslı bir şirket kullanma zorunluluğu getirmesi nedeniyle işlemi doğrudan SPK Tebliğ kapsamına almayacağını düşünüyoruz.
Sonuç olarak payları halka arz edilmemiş ve/veya gayrimenkul değerlemesi gerektiren bir sermaye piyasası ihracı da bulunmayan bankaların Tebliğ kapsamında olmadığı, bu tip bankaların tüketicilere yönelik yaptıkları konut finansmanı işlemlerinin de eğer gözden kaçırdığımız bir SPK ilke Kararı da bulunmuyorsa anılan Tebliğ kapsamında olmadığı sonucuna varıyoruz.
Saygılarımızla,
Hamdi GİRGİN
“UYARI: Bu çalışmada yer alan görüşler, yazarın kendi görüşleri olup, çalıştığı kurumun görüşlerini yansıtmamaktadır. Bu yazı yalnızca bilgilendirme amacıyla yayımlanmış olup, herhangi bir hukuki görüş, yönlendirme ve tavsiye içermemektedir. Ayrıca, bilgiler yazının hazırlandığı tarihteki mevzuat göz önünde bulundurularak verilmiş olup, yazı içeriği aradan geçen zaman içerisinde mevzuat değişiklikleri ve ilgili kurumların konu hakkındaki görüşleri çerçevesinde güncelliğini yitirmiş olabilir.”
Makalenin yazarı Hamdi Girgin 2001 – 2004 yılları arasında Bankalar Yeminli Murakıp Yardımcısı, 2004 yılından 2010 yılı sonuna kadar da Bankalar Yeminli Murakıbı olarak Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nda görev yaptı. 2011 yılı başından bu yana özel bir bankada Mevzuat ve Uyum Müdürü olarak görev yapmaktadır. Bankacılık, AML ve sermaye piyasası mevzuatı başta olmak üzere banka ve finans kurumlarını ilgilendiren her türlü mevzuat üzerinde çalışmaktadır.
Loading...
Reload document 
Open in new tab 
