Gayrimenkul Yatırım Fonları İnşaat Geliştirmesine Yatırım Yapabilecek
03.01.2014 tarihli ve 28871 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu’nun III-52.3 sayılı Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin (GYF Tebliği) “Yatırımlara ilişkin esaslar” başlıklı 18 inci maddesinin ikinci fıkrasının (a) bendinde; “Hiçbir şekilde gayrimenkul projelerine yatırım yapamaz, gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler.” hükmü yer almakta olup, bu hüküm çerçevesinde gayrimenkul yatırım fonlarının herhangi bir şekilde gayrimenkul geliştirme projelerine yatırım yapmaları mümkün değildir.
GYF’lerin düzenlenme amacı, bitmiş, tamamlanmış gayrimenkullerin veya arazi ve arsaların alım satım veya kira kazançlarının sermaye piyasası vasıtasıyla yatırımcılara ulaşmasının sağlanmasıdır. Gayrimenkulün kısa sürede ve gerçek değeri üzerinden elden çıkarılıp Fon’a likidite sağlanması imkanı kısıtlı olduğundan, uygulamada fon katılma belgesi fiyatı açıklanması ve katılma paylarının Fon’a iadesi yılda 1-2 defa ile sınırlı kalmaktadır. Bu çerçevede düzenleyici otoritenin, düşük likidite riskinin yatırımcılar arasında sınırlı kalması ve yayılmaması için fon katılma paylarının halka arzını yasakladığını söyleyebiliriz. SPK, yatırımcıların inşaatın tamamlanmama riskini almasını ise geliştirme halindeki gayrimenkulleri fon portföyü dışında bırakarak engellemeyi tercih etmiştir.
Bu kapsamda, GYF’lerin, Tebliğ’in 18’nci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca inşaat işini kendilerinin üstlenmesi, otel, hastane, AVM, iş merkezi, konut siteleri, süpermarketler vb gayrimenkul işletmeciliği yapmaları gibi ticari faaliyetlerde bulunmaları mümkün değildir.
Ancak, GYF Tebliğ’inde yapılan ve 30.11.2016 tarih ve 29904 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan değişiklik ile bu fonların portföylerine dahil edilecek gayrimenkullerin tamamlanmış olması şartı belirli şirketler için kaldırılmış oldu.
Buna göre artık GYF’ler, geliştirme halindeki gayrimenkulleri de portföylerine dahil edebilecek, geliştirme sonrası oluşacak yüksek değer artışından faydalanabilecek. Bu imkandan faydalanmak için öncelikle Fon portföyüne alınacak gayrimenkulün Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler tarafından gerçekleştiriliyor olması şart. Yani bir anlamda, yalnızca devlet destekli projeler için getirilen bir avantaj oluşturulmuş durumda. İkinci olarak ise ise inşaat ruhsatının alınmış olması gerekiyor. Yani henüz proje halindeki ancak inşaat ruhsatı alınmamış projeler üzerine GYF’lerin yatırım yapması mümkün değil.
Sonuç olarak Gayrimenkul Yatırım Fonları, 30 Kasım 2016 tarihinde yürürlüğe giren Tebliğ değişikliği uyarınca; TOKİ, İller Bankası, belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler tarafından gerçekleştirilen ve inşaat ruhsatı alınmış projeler kapsamındaki bağımsız bölümleri inşaatın tamamlanma oranına bakılmaksızın, fon portföyüne dahil edilebileceklerdir.
Saygılarımızla,
GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARINA İLİŞKİN ESASLAR TEBLİĞİ (III-52.3)’NDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR TEBLİĞ (III-52.3.b) |
|
ESKİ DÜZENLEME |
YENİ DÜZENLEME |
Yatırımlara ilişkin esaslar MADDE 18 – (1) Fon kurucusu ve portföy yöneticisi, bu Tebliğdeki sınırlar saklı kalmak üzere fon adına aşağıdaki işlemleri yapabilir: a) Alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilir. b) Fon portföyüne alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte fona ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. c) Fon bilgilendirme dokümanlarında yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne alınabilir. Bu hususta, 19 uncu maddenin birinci fıkrasının (c) bendi saklıdır. ç) Mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde tapuya tescil edilmesi şartıyla 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre fon lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakları fon adına üçüncü kişilere devredebilirler. d) Fon portföyünde yer alan gayrimenkuller üzerinde fon adına başka kişiler lehine tapuya tescil edilmesi şartıyla üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verebilirler. e) Üst hakkı ve devre mülk hakkının devredilebilmesine ilişkin olarak bu hakları doğuran sözleşmelerde herhangi bir sınırlama getirilemez. Ancak özel kanun hükümleri saklıdır. (2) Kurucu ve portföy yöneticisi fon portföyünün yönetimine ilişkin olarak; a) Hiçbir şekilde gayrimenkul projelerine yatırım yapamaz, gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler. b) Kendi personeli vasıtasıyla başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler. c) Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler. ç) Birinci fıkranın (c) bendi hükümleri saklı kalmak kaydıyla, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıkları ve hakları fon portföyüne dahil edemezler. d) Fon portföyünden sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar. e) Altına, kıymetli madenlere ve diğer emtialara ve bunlara dayalı vadeli işlem sözleşmelerine yatırım yapamazlar. f) Fon portföyünde yer alan sermaye piyasası araçlarını açığa satamazlar, kredili menkul kıymet işlemi yapamazlar ve sermaye piyasası araçlarını ödünç alamazlar. g) Türev araçları kullanarak fon portföyüne korunma amacını aşan işlemler yapamazlar. Türev araçlar nedeniyle maruz kalınan açık pozisyon tutarı fon toplam değerinin %20’sini aşamaz. Bu bent kapsamında fonun son tarihli fon net varlık değeri esas alınır. ğ) Yurtdışında gayrimenkul alım, satım ve kiralama faaliyetinde bulunamazlar. |
Yatırımlara ilişkin esaslar MADDE 18 – (1) Fon kurucusu ve portföy yöneticisi, bu Tebliğdeki sınırlar saklı kalmak üzere fon adına aşağıdaki işlemleri yapabilir: a) Alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilir. b) Fon portföyüne alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte fona ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. c) Fon bilgilendirme dokümanlarında yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne alınabilir. Bu hususta, 19 uncu maddenin birinci fıkrasının (c) bendi saklıdır. ç) Mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde tapuya tescil edilmesi şartıyla 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre fon lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakları fon adına üçüncü kişilere devredebilirler. d) Fon portföyünde yer alan gayrimenkuller üzerinde fon adına başka kişiler lehine tapuya tescil edilmesi şartıyla üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verebilirler. e) Üst hakkı ve devre mülk hakkının devredilebilmesine ilişkin olarak bu hakları doğuran sözleşmelerde herhangi bir sınırlama getirilemez. Ancak özel kanun hükümleri saklıdır. (2) Kurucu ve portföy yöneticisi fon portföyünün yönetimine ilişkin olarak; a) Hiçbir şekilde gayrimenkul projelerine yatırım yapamaz, gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler. Ancak, gayrimenkul projelerine yatırım bakımından üçüncü fıkra hükümleri saklıdır. b) Kendi personeli vasıtasıyla başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler. c) Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler. ç) Birinci fıkranın (c) bendi hükümleri saklı kalmak kaydıyla, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıkları ve hakları fon portföyüne dahil edemezler. d) Fon portföyünden sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar. e) Altına, kıymetli madenlere ve diğer emtialara ve bunlara dayalı vadeli işlem sözleşmelerine yatırım yapamazlar. f) Fon portföyünde yer alan sermaye piyasası araçlarını açığa satamazlar, kredili menkul kıymet işlemi yapamazlar ve sermaye piyasası araçlarını ödünç alamazlar. g) Türev araçları kullanarak fon portföyüne korunma amacını aşan işlemler yapamazlar. Türev araçlar nedeniyle maruz kalınan açık pozisyon tutarı fon toplam değerinin %20’sini aşamaz. Bu bent kapsamında fonun son tarihli fon net varlık değeri esas alınır. ğ) Yurtdışında gayrimenkul alım, satım ve kiralama faaliyetinde bulunamazlar. (3) Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler tarafından gerçekleştirilen inşaat ruhsatı alınmış projeler kapsamındaki bağımsız bölümler, inşaatın tamamlanma oranına bakılmaksızın, fon portföyüne dahil edilebilir. |