Gayrimenkul Sertifikaları Tebliğinde Yapılan Değişiklikler
29 Kasım 2017 Tarihli ve 30255 Sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği (VII-128.2)’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (VII-128.2c)” ile yapılan değişiklikler aşağıda sıralanmaktadır.
1- Asli edimin ifası için şart olan “mülkiyetin” tesis edilmesi ifadesi, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına karşılık gelen “kat mülkiyetinin” ifadesi olarak düzeltildi.
2- Gayrimenkul sertifikası ihracına konu edilecek bağımsız bölümlerin, aynı projedeki sertifika ihracına konu edilmeyen yapılarda yer alan bağımsız bölümler ile aynı kalite standartlarında inşa edilmesi zorunluluğu getirildi.
3- Halka arz yoluyla yapılan ihraçlarda, gayrimenkul sertifikalarına yönelik olarak fiyat istikrarını sağlayıcı işlemlerde bulunulabilmesine imkan tanındı. Bu konuda Kurul’un halihazırda paylar üzerinde yapılan fiyat istikrarını sağlayıcı işlemlere yönelik düzenlemeleri kıyasen uygulanacak.
4- Gayrimenkul sertifikasına ilişkin genel esaslara, “Yatırımcıların hak ve menfaatlerini iyileştirici nitelikte olduğu Kurulca uygun görülen esaslar, izahname veya ihraç belgesinde belirtilmek suretiyle uygulanabilir.” hükmü ilave edildi. Kanaatimizce izahname ve ihraç belgesinde belirtilmiş olmak kaydıyla, yatırımcıların menfaatine zarar vermeyecek esasların uygulanabilmesi için böyle ilave bir Tebliğ hükmüne gerek bulunmamaktadır. Bununla birlikte, Kurul’un söz konusu hükmü, bu tür uygulamaları teşvik etmek amacıyla Tebliğ’e taşıdığı düşünülmektedir.
5- Asli edim süresi içerisinde yatırımcılar tarafından asli edim taleplerinin yetkili kuruluşa iletilmesi seçeneği kaldırılarak, asli edim taleplerinin sadece ihraççıya yapılabileceği hükme bağlanmıştır. Bununla birlikte asli taleplerinin ihraççıya iletilme esaslarını belirleme sorumluluğu MKK’ya verilmiştir.
6- Asli edim ifa edilinceye veya itfa bedeli yatırımcıya ödeninceye kadar gayrimenkul sertifikalarının yetkili kuruluş nezdinde bloke edilmesi uygulaması değiştirilerek bloke edilmeye ilişkin esasların belirlenmesi MKK’ya bırakılmıştır.
7- Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde mülkiyet devrinin gecikmesi veya gerçekleştirilememesi durumlarına ilişkin olarak, gayrimenkul sertifikalarına ilişkin öngörülen cezai şartlara yer verilmesi zorunluluğu kaldırılmıştır.
8- Elinde yeterli sayıda gayrimenkul sertifikası bulunmamasına rağmen asli edimi kullanmak isteyen yatırımcılar için, İhraççı tarafından kredi kullanım veya nakit ödeme imkanı sağlama imkanı kaldırılmıştır. Yeterli sayıda gayrimenkul sertifikası bulunmamasına rağmen asli edimi kullanmak isteyen yatırımcıların (gerekirse başka kuruluşlardan kredi kullanarak) gayrimenkul sertifikalarını almalarının ve bu yolla sertifikalara olan talebin artmasının ve dolayısıyla sertifikaların fiyatının bu şekilde daha doğru belirlenmesinin amaçlandığı düşünülmektedir,
9- İhraçtan elde edilecek fonun ihraççıya aktarım usulü değiştirilmiştir. Buna göre inşaat başlamadan önce doğrudan ihraççıya aktarılabilecek kısım %10’dan %25’e çıkarılmış, inşaat ilerleme raporlarında belirlenen oranlar ölçüsünde aktarılacak kısım %80’den %65’e düşürülmüştür. Kalan %10’luk kısım ise yine vade sonunda ancak tüm edimler itfa edildikten sonra ihraççıya aktarılabilecektir.
10- İtfa bedelinin ve oluşabilecek cezai şartın yatırımcılara ödenmesinin bir banka tarafından garanti altına alınması, bu ödemelere ilişkin olarak banka teminat mektubu alınması veya gayrimenkul projesinin tamamlanması için sigorta yaptırılması durumlarında, ihraçtan sağlanacak fonun İhraççı’ya aktarılmasına ilişkin Tebliğ’de yer alan usullerin uygulanmayacağı ve inşaat ilerleme raporlarının düzenlenmesinin zorunlu olmadığı hükmü getirilmiştir.
11- Sermayelerinin % 51 veya daha fazlası doğrudan veya dolaylı olarak kamuya ait olan ihraççılar için Tebliğ’de yer alan bazı avantajların toplam oy haklarının % 51 veya daha fazlası kamuya ait olan ihraççılar için de geçerli olmasına yönelik düzenleme yapılmıştır.
Saygılarımızla,
GAYRİMENKUL SERTİFİKALARI TEBLİĞİ (VII-128.2)’NDE |
|
ESKİ DÜZENLEME |
YENİ DÜZENLEME |
Tanımlar ve kısaltmalar MADDE 3 – (1) Bu Tebliğde geçen; a) Arsa sahibi: Gayrimenkul projesine konu arsanın mülkiyetine sahip olan gerçek veya tüzel kişileri, b) Asli edim: Asli edim ifa süresi içerisinde izahname veya ihraç belgesinde belirlenen esaslar çerçevesinde, ihraççı tarafından gayrimenkul sertifikası sahipleri adına mülkiyetin tesis edilmesi ve bağımsız bölümün teslim edilmesini, … ifade eder. |
Tanımlar ve kısaltmalar MADDE 3 – (1) Bu Tebliğde geçen; a) Arsa sahibi: Gayrimenkul projesine konu arsanın mülkiyetine sahip olan gerçek veya tüzel kişileri, b) Asli edim: Asli edim ifa süresi içerisinde izahname veya ihraç belgesinde belirlenen esaslar çerçevesinde, ihraççı tarafından gayrimenkul sertifikası sahipleri adına kat mülkiyetinin tesis edilmesi ve bağımsız bölümün teslim edilmesini, … ifade eder. |
MADDE 4 – (1) Gayrimenkul sertifikaları, bir veya birden fazla gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlere ilişkin belirli bir alan birimini temsilen aşağıdaki esaslar çerçevesinde ihraç edilebilir. … ç) Bir bina veya blok gibi ancak bütünü tamamlandığında kullanılabilecek yapılarda yer alan bağımsız bölümlerin bir kısmı ihraca konu edilemez, bunların tamamının gayrimenkul sertifikası ihracına konu edilmesi zorunludur. 5 inci maddenin üçüncü ve dördüncü fıkraları kapsamında yapılan ihraçlarda bu şart aranmaz. … (14) Edimleri yerine getirilen veya itfa bedeli yatırımcıya ödenen veya yatırımcılardan talep halinde piyasada yeniden satılmamak şartıyla geri alınan gayrimenkul sertifikalarının iptali talebiyle yetkili kuruluş tarafından derhal MKK’ya başvurulur.
|
MADDE 4 – (1) Gayrimenkul sertifikaları, bir veya birden fazla gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlere ilişkin belirli bir alan birimini temsilen aşağıdaki esaslar çerçevesinde ihraç edilebilir. … ç) Bir bina veya blok gibi ancak bütünü tamamlandığında kullanılabilecek yapılarda yer alan bağımsız bölümlerin bir kısmı ihraca konu edilemez, bunların tamamının gayrimenkul sertifikası ihracına konu edilmesi ve aynı projedeki sertifika ihracına konu edilmeyen yapılarda yer alan bağımsız bölümler ile aynı kalite standartlarında inşa edilmesi zorunludur. 5 inci maddenin üçüncü ve dördüncü fıkraları kapsamında yapılan ihraçlarda bu şart aranmaz. … (14) Edimleri yerine getirilen veya itfa bedeli yatırımcıya ödenen veya yatırımcılardan talep halinde piyasada yeniden satılmamak şartıyla geri alınan gayrimenkul sertifikaları, MKK tarafından belirlenen ve Kurulca uygun görülen esaslar çerçevesinde iptal edilir. (15) Halka arz yoluyla yapılan ihraçlarda, izahnamede belirtilmesi kaydıyla fiyat istikrarını sağlayıcı işlemlerde bulunulabilir. Bu durumda Kurulun fiyat istikrarını sağlayıcı işlemlere ilişkin düzenlemeleri kıyasen uygulanır. (16) Yatırımcıların hak ve menfaatlerini iyileştirici nitelikte olduğu Kurulca uygun görülen esaslar, izahname veya ihraç belgesinde belirtilmek suretiyle uygulanabilir. |
Arsa sahibi ve ihraççıya ilişkin esaslar MADDE 5 – (1) Gayrimenkul sertifikası ihraç etmek isteyen ihraççıların; … (5) Sermayelerinin % 51 veya daha fazlası doğrudan veya dolaylı olarak kamuya ait olan ihraççılarca gerçekleştirilecek gayrimenkul sertifikası ihraçları için Kurulca Tebliğde aranan şartlar, istenilen bilgi ve belgeler ile Kurulun diğer düzenlemelerinde aranan şartlardan talep üzerine muafiyet verilebilir. |
Arsa sahibi ve ihraççıya ilişkin esaslar MADDE 5 – (1) Gayrimenkul sertifikası ihraç etmek isteyen ihraççıların; … (5) Sermayelerinin veya toplam oy haklarının % 51 veya daha fazlası doğrudan veya dolaylı olarak kamuya ait olan ihraççılarca gerçekleştirilecek gayrimenkul sertifikası ihraçları için Kurulca Tebliğde aranan şartlar, istenilen bilgi ve belgeler ile Kurulun diğer düzenlemelerinde aranan şartlardan talep üzerine muafiyet verilebilir. |
Asli edimlerin kullanılması MADDE 7 –(1) Yatırımcılar asli edim kullanım süresi içerisinde, asli edim taleplerini ihraççıya veya yetkili kuruluşa iletir. Asli edim kullanım süresi, ilk günü gayrimenkul sertifikasının borsada işlem görme tarihinden önce olmamak üzere ihraççı tarafından belirlenir ve izahname veya ihraç belgesinde açıklanır. Tebliğin 8 inci maddesinin üçüncü fıkrasının (b) bendi hükmü saklıdır. … (6) Asli edimin, izahname veya ihraç belgesinde belirlenen asli edim ifa süresi çerçevesinde proje bitiş tarihinden önce talep edilmesi durumunda; a) Bağımsız bölümün tapuda devir işlemi yapılır veya ihraççı ile yatırımcılar arasında asli edimin yerine getirilmesi amacıyla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ya da alım hakkı sözleşmesi imzalanır. Bu sözleşmelerin tapu kütüğüne şerh edilmesi zorunludur. Gayrimenkul satış vaadi veya alım hakkı sözleşmesine konu edilen bağımsız bölümler, ihraççı tarafından üçüncü kişilere satılamaz. Tebliğin 5 inci maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkraları kapsamında yapılan ihraçlarda, bu fıkrada belirtilen tapu kütüğüne şerh zorunluluğu aranmaz. b) Gayrimenkul satış vaadi veya alım hakkı sözleşmesi düzenlenmesi halinde gayrimenkul sertifikaları asli edim yerine getirilinceye veya itfa bedeli yatırımcıya ödeninceye kadar yetkili kuruluş nezdinde bloke edilir. … |
Asli edimlerin kullanılması MADDE 7 – (1) Asli edim kullanım süresi içerisinde yatırımcıların asli edim talepleri, MKK tarafından belirlenen ve Kurulca uygun görülen esaslar çerçevesinde ihraççıya iletilir. Asli edim kullanım süresi, ilk günü gayrimenkul sertifikasının borsada işlem görme tarihinden önce olmamak üzere ihraççı tarafından belirlenir ve izahname veya ihraç belgesinde açıklanır. 8 inci maddenin üçüncü fıkrasının (b) bendi hükmü saklıdır. … (6) Asli edimin, izahname veya ihraç belgesinde belirlenen asli edim ifa süresi çerçevesinde proje bitiş tarihinden önce talep edilmesi durumunda; a) Bağımsız bölümün tapuda devir işlemi yapılır veya ihraççı ile yatırımcılar arasında asli edimin yerine getirilmesi amacıyla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ya da alım hakkı sözleşmesi imzalanır. Bu sözleşmelerin tapu kütüğüne şerh edilmesi zorunludur. Gayrimenkul satış vaadi veya alım hakkı sözleşmesine konu edilen bağımsız bölümler, ihraççı tarafından üçüncü kişilere satılamaz. Tebliğin 5 inci maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkraları kapsamında yapılan ihraçlarda, bu fıkrada belirtilen tapu kütüğüne şerh zorunluluğu aranmaz. b) MKK tarafından belirlenen ve Kurulca uygun görülen esaslar çerçevesinde gayrimenkul sertifikaları, asli edim ifa edilinceye veya itfa bedeli yatırımcıya ödeninceye kadar bloke edilir. … |
İhraçtan elde edilen fonların kullanım şekli MADDE 10 – (1) Gayrimenkul sertifikası ihracı karşılığında elde edilen fon yetkili kuruluş tarafından, bir banka nezdinde açılan özel bir hesapta toplanır ve vekilin özen borcu çerçevesinde devlet tahvili, hazine bonosu, Hazine Müsteşarlığınca ihraç edilen kira sertifikaları, vadeli mevduat veya katılma hesabı olarak veya Kurulca uygun görülecek diğer sermaye piyasası araçlarına yatırılmak suretiyle ihraççı adına değerlendirilir. (2) Gayrimenkul sertifikası ihracından elde edilen fonlar, ihraççı tarafından öncelikli olarak ihraç edilen gayrimenkul sertifikalarına konu bağımsız bölümlerin tamamlanmasında ve yalnızca söz konusu gayrimenkul projesinde veya bu projenin tamamlanması için başvuru tarihi itibarıyla kullanılmış finansman kaynaklarının geri ödenmesinde kullanılır. Gayrimenkul sertifikası ihracı karşılığında elde edilen fon, ihraççının yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi hâlinde dahi amacı dışında tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dâhil olmak üzere haczedilemez, iflas masasına dâhil edilemez, ayrıca bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemez. (3) İhraçtan elde edilen toplam fonun yalnızca Tebliğ çerçevesinde hazırlanacak değerleme, fizibilite ve inşaat ilerleme raporlarının yetkili kuruluş tarafından hazırlatılması için asgari ücret tarifesi dikkate alınarak hesaplanan kısmı yetkili kuruluş tarafından bloke edilir. (4) İhraçtan elde edilen fonun yüzde onluk kısmı inşaat başlamadan önce doğrudan ihraççıya aktarılır. İhraçtan elde edilen fonun yüzde seksenlik kısmı, inşaat ilerleme raporlarında belirlenen oranlar ölçüsünde yetkili kuruluş tarafından ihraççıya; başka kişi veya kurum tarafından bağımsız bölümlerin tamamlanması durumunda ise söz konusu kişi veya kurumlara aktarılır. İhraçtan elde edilen fonun kalan yüzde onluk kısmı ise yetkili kuruluş tarafından vade sonunda ihraççıya ödenir. İnşaat ilerleme raporlarına göre aktarımın hangi esaslar çerçevesinde yapılacağı ihraççı tarafından izahname veya ihraç belgesinde belirtilir. (5) Projenin gerçekleşmemesi veya gerçekleşmeyeceğinin kesinleşmesi durumunda ihraçtan elde edilen fon hesabında kalan tutarlar ihraççıya aktarılmaz, bu tutar 9 uncu maddenin üçüncü fıkrası çerçevesinde tasarruf edilir. (6) Gayrimenkul sertifikaları itfa edildikten sonra, ihraçtan elde edilen fon hesabında kalan tutarlar ihraççıya aktarılır. (7) Tebliğin 5 inci maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkraları çerçevesinde yapılan ihraçlarda bu madde hükümleri uygulanmaz.
|
İhraçtan elde edilen fonların kullanım şekli MADDE 10 – (1) Gayrimenkul sertifikası ihracı karşılığında elde edilen fon yetkili kuruluş tarafından, bir banka nezdinde açılan özel bir hesapta toplanır ve vekilin özen borcu çerçevesinde devlet tahvili, hazine bonosu, Hazine Müsteşarlığınca ihraç edilen kira sertifikaları, vadeli mevduat veya katılma hesabı olarak veya Kurulca uygun görülecek diğer sermaye piyasası araçlarına yatırılmak suretiyle ihraççı adına değerlendirilir. (2) Gayrimenkul sertifikası ihracından elde edilen fonlar, ihraççı tarafından öncelikli olarak ihraç edilen gayrimenkul sertifikalarına konu bağımsız bölümlerin tamamlanmasında ve yalnızca söz konusu gayrimenkul projesinde veya bu projenin tamamlanması için başvuru tarihi itibarıyla kullanılmış finansman kaynaklarının geri ödenmesinde kullanılır. Gayrimenkul sertifikası ihracı karşılığında elde edilen fon, ihraççının yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi hâlinde dahi amacı dışında tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dâhil olmak üzere haczedilemez, iflas masasına dâhil edilemez, ayrıca bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemez. (3) İhraçtan elde edilen toplam fonun yalnızca Tebliğ çerçevesinde hazırlanacak değerleme, fizibilite ve inşaat ilerleme raporlarının yetkili kuruluş tarafından hazırlatılması için asgari ücret tarifesi dikkate alınarak hesaplanan kısmı yetkili kuruluş tarafından bloke edilir. (4) İhraçtan elde edilen fonun yüzde yirmi beşlik kısmı inşaat başlamadan önce doğrudan; yüzde altmış beşlik kısmı inşaat ilerleme raporlarında belirlenen oranlar ölçüsünde ve geriye kalan yüzde onluk kısmı ise tüm edimler ifa edildikten sonra yetkili kuruluş tarafından ihraççıya aktarılır. Bağımsız bölümlerin başka bir kişi veya kurum tarafından tamamlanması durumunda ise bu fon aynı usul ve esaslar çerçevesinde söz konusu kişi veya kuruma aktarılır. İnşaat ilerleme raporlarına göre aktarımın hangi esaslar çerçevesinde yapılacağı ihraççı tarafından izahname veya ihraç belgesinde belirtilir. (5) Projenin gerçekleşmemesi veya gerçekleşmeyeceğinin kesinleşmesi durumunda ihraçtan elde edilen fon hesabında kalan tutarlar ihraççıya aktarılmaz, bu tutar 9 uncu maddenin üçüncü fıkrası çerçevesinde tasarruf edilir. (6) Gayrimenkul sertifikaları itfa edildikten sonra, ihraçtan elde edilen fon hesabında kalan tutarlar ihraççıya aktarılır. (7) İtfa bedelinin ve oluşabilecek cezai şartın yatırımcılara ödenmesinin bir banka tarafından garanti altına alınması, bu ödemelere ilişkin olarak banka teminat mektubu alınması veya gayrimenkul projesinin tamamlanması için sigorta yaptırılması durumlarında, ihraçtan elde edilen fonun tamamının doğrudan ihraççıya aktarılması mümkündür. Bu durumda fon, birinci fıkrada belirtilen esaslar çerçevesinde ihraççı tarafından değerlendirilir ve fondan yapılan harcamalar projeye özgülenerek ihraççının muhasebe kayıtlarında ayrı bir şekilde izlenir. 6 ncı maddenin üçüncü fıkrasında yer alan inşaat ilerleme raporlarının düzenlenmesi zorunlu değildir. (7) Tebliğin 5 inci maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkraları çerçevesinde yapılan ihraçlarda bu madde hükümleri uygulanmaz. |
Kamu sermayeli ihraççılar için uygulanacak Kurul ücreti GEÇİCİ MADDE 1 – (1) Sermayelerinin % 51 veya daha fazlası doğrudan veya dolaylı olarak kamuya ait olan ihraççılar için, Tebliğin 18 inci maddesinin birinci fıkrasında belirlenen oran bu maddenin yürürlük tarihinden itibaren iki yıl süreyle binde sıfır olarak uygulanır. |
Kamu sermayeli ihraççılar için uygulanacak Kurul ücreti GEÇİCİ MADDE 1 – (1) Sermayelerinin veya toplam oy haklarının % 51 veya daha fazlası doğrudan veya dolaylı olarak kamuya ait olan ihraççılar için, Tebliğin 18 inci maddesinin birinci fıkrasında belirlenen oran bu maddenin yürürlük tarihinden itibaren iki yıl süreyle binde sıfır olarak uygulanır. |
GAYRİMENKUL SERTİFİKALARI TEBLİĞİ (VII-128.2)’NDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR TEBLİĞ (VII-128.2c)
GAYRİMENKUL SERTİFİKALARI TEBLİĞİ (VII-128.2) (TEBLİĞ’DE 29.11.2017 TARİHİNDE YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN İŞLENDİĞİ HALİ)